Az orosz-ukrán háborús helyzet most minden ország piacán bizonytalanságokat és találgatásokat szül. Logikus kérdés – amellett, hogy az ukrán lakosság épsége most a legfontosabb -, hogy a tőzsdei sokkok, egy esetleges menekülthullám, illetve az egyes ukrán vagy orosz export termékek árának drasztikus növekedése (gabona, energiaárak, réz, más nyersanyagok) okozhat-e kellemetlenségeket a közeljövőben a hazai ingatlanpiacon, beleértve az építőipart, az új építésű projekteket, az üzemeltetési költségeket, az ingatlanpiaci befektetési volument, és az olyan városi, közlekedési, vagy egyéb infrastukturális beruházásokat, amelyek a két keleti országgal együttműködésben indultak volna el. Sorra vesszük az egyes részpiacok helyzetét.
Tekintve, hogy Magyarország a jelen állás szerint nem kíván becsatlakozni a háborúba, így a hazai ingatlanpiac fizikai kockázatokkal – épület rombolás, tömeges ingatlanelhagyások és elértéktelenedés, stb. – kevésbé néz szembe. Van viszont jó néhány más potenciálisan begyűrűző hatás, ami a globális pénzügyi és árupiaci mozgások miatt, valamint a vendégmunkások, vagy az esetleges menekülthullám miatt alakulhat ki, és befolyásolhatja a fejleményeket.
Hosszabb távon a gazdasági instabilitás, a pénzpiacok akadozása is kritikus pont lehet a hazai ingatlanpiac életében, de tekintve, hogy nem tudni, hogy mennyi ideig áll fent a háborús helyzet, még nem szaladnánk ennyire előre. Főként, hogy a rövid távú és közvetlen hatásokat is rengeteg apróság befolyásolja, hogy már ezeket is nehéz lekövetni.
Mit érinthetnek a következő napok, hetek történései? Mik a lehetséges kimenetelek?
1. Építőipar - munkások és anyaghiány
Rövid távon talán az építőipari hatások (és lentebb az üzemeltetési költségek) lehetnek a legszámottevőbbek, egyrészt az anyaghiány és az anyagár-emelkedés oldaláról.
Azt biztos sokan tudják, hogy Oroszország a világ legnagyobb búzaexportőre, Ukrajnával együtt a globális búzaexportpiac nagyjából 29%-át teszi ki. De nemcsak a mezőgazdaságban, hanem a nyersanyagokban is gazdag országokról van szó. Mindkét ország nagybeszállítónak számít a fémek és más nyersanyagokat illetően is, Európa több országát is ellátják például rézzel. Ukrajna emellett ásványokat, vegyi anyagokat, sőt szállítási eszközöket is küld exportra. Oroszország a globális rézkészletek mintegy 10%-áért felelhet, illetve a nikkel és platina egyik fő termelője. A nikkel az elektromos járművek akkumulátorainak kulcsfontosságú nyersanyaga, a réz pedig az elektronikai eszközgyártás mellett új építkezések több területén is használatos: a szaniter csőhálózat, a fűtésberendezés, a gázvezeték, az elektromos vezetékeknél is szükség van rézre. Vagyis a háborús helyzet miatt áruhiány és drágulás alakulhat ki az építőipar egyes szegmenseiben. Az alumínium ára például már rekordot döntött a londoni fémtőzsdén (LME), 2,9 százalékkal tonnánként 3388 dollárra ugrott a jegyzés, ezzel meghaladta a 2008-as csúcsot. Az emelkedés oka, hogy a mélyülő válság tovább növelte az ellátási kockázatokat a piacon, ahol már így is kritikus hiány mutatkozott a széles körben használt fémből.
Félő, hogy a jelenlegi helyzet miatt megszakadnak az ellátási láncok, akár azért, mert Ukrajnában leáll a termelés, akár azért, mert mindkét ország a háborús eszközök megteremtésére áldozza az erőforrásait, vagy azért, mert a nyugati nagyhatalmak korlátozásokat és szankciókat vezetnek be Oroszországgal szemben.
Másfelől a hazai munkerőpiacra is lehetnek hatások, de még messze nem egyértelmű pontosan hogyan:
- Rövid-közép távon akár több tíz-, vagy akár százezer menekülttel lehet számolni, – a kormány egyik vészforgatókönyve 600 ezerrel kalkulál – akik egy része Magyarországon maradna. Ha ők egy darabig nem tudnak vagy akarnak visszatérni a hazájukba, akkor egy részük nagy eséllyel tudna akár a hazai építőiparban elhelyezkedni. Az ukrán segédmunkások, esetleg szakmunkások jelenléte egyébként sem idegen a hazai piacon, a jelenlegi munkaerőhiány pedig elősegítheti, hogy gyorsan, akár alkalmi jelleggel és szaktudás nélkül is legyen helyük a Magyarországra menekülőknek. Volt olyan év (2018), amikor hivatalosan 37 ezer ukrán munkavállalói kérvényt iktattak be, persze ebből nem mindenki az építőiparban helyezkedett el. Egy ilyen munkaerősokk a lakóingatlanpiacra, az építkezésekre is hatással lehet, attól függően, hogy tömegével érkeznek-e vagy sem, illetve, hogy hol települnek le átmenetileg vagy véglegesen.
- Van azonban egy ezzel éppen ellentétes, kevesebb építőipari munkást vázoló lehetőség is. Szólnak pletykák arról, hogy érkezhetnek a behívók az ukrán férfiaknak, azoknak is, akik jelenleg Magyarországon az építőiparban tevékenykednek. Információink szerint, a hivatalosan számon tartott mintegy 35 ezer külföldi építőipari munkásból, nagyságrendileg 8-10 ezer lehet ukrán. Ha a hír igaz, vagyis valóban hazavárja az ukrán kormány az állampolgárait a seregbe, még akkor is elképzelhető, hogy ezek a munkavállalók egyszerűen nem mennek haza, és nem veszik át a behívóikat.
2. Lakáspiac - nincs nagy baj, de kevesebb lehet az orosz befektető
Érdemi hatás egyelőre nem látható a hazai lakóingatlanpiac és az Ukrajnában jelenleg zajló háború között, bár a hírek szerint ma látványosan visszaesett az online lakáskeresések száma, és voltak olyanok, akik a háborúra való hivatkozással mondták le a lebeszélt megtekintéseket. Amik azonban elképzelhetőek, hogy az orosz vásárlók, befektetők magánvásárlásai nehezülnek meg vagy lehetetlenülnek el az esetleges szankciók miatt, illetve az orosz pénzügyi befektetések is korlátozódhatnak visszavetve egy-egy nagyobb fővárosi vagy vidéki fejlesztést. Ezen túl, az első pontban említett keleti országokból származó építőipari alapanyagok miatt alakulhatnak ki nehézségek a magánépíttetők, felújítók, vagy a lakásfejlesztőknél, amik akár drágulást és csúszásokat is okozhatnak.
3. Ingatlanbefektetési piac - Ukrajna eddig sem volt befektetési Kánaán
Az ingatlanbefektetési piacot rövid távon kevésbé lehet elemezni, mert tipikusan nem az a gyors reagálású szegmens, mint például a tőzsde. Tekintve viszont, hogy a nyugati, vagy akár a magyar tőke többnyire eddig elkerülte Ukrajnát, a nagy tranzakciók tömeges ellehetetlenülésére, illetve nagy volumenű tőke átcsoportosítására nem számítunk. Két évvel ezelőtt a CEE Property Forum konferencián az ingatlanbefektetők úgy nyilatkoztak a keleti szomszédunkról, hogy elképzelhetetlennek tartják, hogy ott fektessenek be. “Az ország bizonytalanságát jól mutatja, hogy ha ki is adnak egy építési engedélyt az sem jelent garanciát, ugyanis az építkezés közben is bármikor visszavonhatják. Hiába vannak ott 11 százalékos hozamok a csehországi 5 százalékkal szemben, hatalmas a korrupció és teljes a bizalmatlanság, így ott csak a helyi tőkére lehet számítani.”
Hosszabb távon a tőzsde rosszabbul teljesítése esetén elképzelhető, hogy lesz, aki a tőzsde helyett ingatlanalapokban látja biztonságban a pénzét – vagy államkötvényben, aranyban vagy magáningatlanban, stb. – de ez a folyamat egy nap háború után még nem kezdődött el.
A hazai ingatlanbefektetési piacra egyelőre nem látszik, hogy érdemi hatása lenne a háborúnak, de természetesen ha tovább eszkalálódik és húzódik időben a helyzet, az okozhat látható és érezhető negatív hatásokat.
4. Irodapiac és ingatlanüzemeltetési költségek
Egyrészt az euró árfolyamának elszabadulása okozhat (remélhetőleg csak átmeneti) extra terhet az irodapiacon, de a jelenlegi helyzetben, a túlnyomórészt Budapest fókuszú és központú irodafejlesztési és befektetési piacra nem látszik érdemi hatása a háborúnak. Másfelől az elszálló gázárak és energiaköltségekből fakadó magasabb épületüzemeltetési díjak eddig is “témaként” voltak jelen a hazai iroda- és ingatlanpiacon, a háború kirobbanása és a gázárak további elszabadulása csak még jobban tetézi ezt a helyzetet. A megelőző napok vad emelkedése után tegnap estéről mára 35%-kal 120 euró/MWh-ra ugrott a márciusi határidős gázár a holland TTF gáztőzsdén. Az irodaházak üzemeltetési költségei így várhatóan tovább emelkednek majd, a bérlők pedig a forint gyengülésével együtt kaphatják meg ezt az emelkedést azokban a házakban, ahol euró alapúak a díjak.
5. Infrastrukturális fejlesztések
Lehetnek olyan infrastrukturális fejlesztések, amelyekre korábban a magyar-orosz együttműködés ígéretes lehetőségeként tekintett a kormány, de most meginoghat a létrejöttük. Ilyen lehet a V0 vasútvonal Kecskemét és Székesfehérvár között. Korábban Putyin jelentette be, hogy 2 milliárd dolláros hitelkeretet tud biztosítani az orosz állam a Záhonytól Győrig tartó, Budapest kikerülését célzó hatalmas V0 vasúti projekt megvalósulásához. Ezt követően döntött egy 12,4 milliárd forintos vasútfejlesztésről a kormány Záhony térségében. Jelen helyzetben a rendelkezésre álló forrás, a jó kapcsolatra való törekvés, valamint az orosz vasútépítői részvétel miatt is kérdéses, hogy mikor kezdődhetne el a kivitelezés.
A Paks II projekt szintén ebbe a kategóriába tartozhat. Finnországban – ahol a Paks II. testvérprojektjének számító Fennovoima atomerőmű épül, amelyet a magyarhoz hasonlóan szintén a Roszatom épít – már felmerült, hogy egy új kockázatelemzést végezzenek el.
Szinte minden pillanatban újabb és újabb olyan események történhetnek az orosz-ukrán krízisben, amelyek az itt felsorolt lehetséges következményeket megváltoztathatják. Így csak a jelenlegi állás szerint tudunk várakozásokat leírni, például azt, hogy a rövid távon biztosan elszálló árfolyamkockázatra és az energiaárakra érdemes figyelni, míg a hazai ingatlanpiac egyéb területeire jelenleg nincs érdemi hatása az eseményeknek. Persze, ha elhúzódik a konfliktus, vagy nem megfelelően zárul, akkor újabb kockázatok jöhetnek a képbe és a negatív következmények is megvalósulhatnak.
